所有者不明土地が発生する理由は？

「所有者不明土地」とはどのような土地のことを指すかご存じでしょうか。

①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

②所有者が判明しても所在が不明で連絡がつかない土地

第三者から土地を取得するには、一般的に不動産仲介が介入するため、所有者移転登記は正確に行われているものと想定されます。

ところが、相続によって土地を取得した場合、所有権移転登記（相続登記）がされないまま、先祖代々の土地や実家の名義が昔に亡くなった人の状態であるケースは珍しくありません。「所有者不明土地」は現所有者の捜索に多大な時間と費用がかかるため、公共事業や復旧・復興事業・民間業者による取引や利活が進まない要因となっています。また、放置された土地が隣接地に悪影響を及ぼすなどの問題も生じています。

所有者不明土地の発生予防と利用の円滑化を目的に民法等の改正が行われ、不動産登記制度や長期間経過後の遺産分割のルールの見直しなどが、令和5年4月から順次施行されます。（下記図参照）

ついに相続登記、変更登記を罰則付きで義務化されます

相続登記や住所等の変更登記がされない要因の１つに登記が任意であることが指摘されていました。「所有者不明土地」の発生予防を目的に、相続登記は令和6年4月1日から、住所等の変更登記は令和8年4月27日までの政令で定める日から義務化されることとなりました。施工日以降に発生した相続等についても義務化の対象となるため、注意が必要です。正当な理由なく、相続登記をしなかった場合、相続登記は10万円以下、住所等の変更登記は5万円以下の過科が科せられるため、この施行をきっかけに「所有者不明土地」が減ることを目指すばかりです。

（１）相続登記の義務化

相続（遺言元）によって不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。また、3年以内に遺産分割が成立しなかった場合、法定相続分での相続登記を行い、その後に遺産分割登記を行うことになります。遺産分割が成立した場合は、3年以内に法定相続分での相続登記又は遺産分割登記のいずれかになります。

（2）住所等の変更登記の義務化

登記簿上の所有者は、住所や氏名を変更した場合、変更した日から2年以内に住所等の変更登記をしなければなりません。

相続登記がより簡単になります「相続人申告登記」の増設開始

現行の制度のまま相続登記等を義務付けると相続登記の期限内に遺産分割がまとまらない場合、まず期限内に相続登記を行い、遺産分割が成立した後に、改めて遺産分割登記をしなければなりません。申請手続きの負担軽減を図るため、「相続人申告登記」が創設され、令和6年4月1日から施行されます。この制度は登記簿上の所有者に相続が発生したこと、法定相続人の旨法務局に申し出ることで申請義務を履行したとみなされます。相続人申告登記は申出をした相続人の氏名・住所などが登記されるものですが、持分割合までは登記されません。相続人であることがわかる戸籍謄本などの提出が必要となり、1人の相続人が全員分をまとめて申出することも可能です。

遺産分割の長期末了状態の解消に向けた新たなルールの導入

相続発生後に遺産分割されないまま長期間放置され、多数の相続人による遺産共有状態となると管理や処分が困難になります。この問題を解消するため、相続開始から10年経過後に行う遺産分割は原則として法定相続分または指定相続部によって画一的に行うこととされました。（この制度は令和5年4月1日から施行されます。）また、施工日前に開始した相続についても適用されるため、注意が必要です。

また、こちらの記事「【税理士監修】確定申告の注意点とは！？」で、確定申告の注意点について解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。